Архитектор и управляющий партнер проектного бюро «Portner Architects» Саша ЛУКИЧ о работе с заказчиком, современном рынке недвижимости, его трендах и направлениях движения.
Практикующий архитектор и консультант по девелопменту, автор многочисленных статей, лекций и мастер-классов для девелоперов. Окончил Архитектурный факультет Белградского Университета (Югославия) и бизнес-школу MBA в London Metropolitan University (Великобритания) по специализации «Управление инвестиционно-строительным бизнесом». Преподавал на Архитектурном факультете Белградского Университета на кафедре «Современные конструктивные системы в архитектуре». С 2001 г. работал в Москве в нескольких иностранных компаниях руководителем проектных подразделений. В 2005 г. создал проектную студию «Portner Architects», главным архитектором и управляющим партнёром которой является по настоящее время.
По окончании Белградского университета меня пригласили остаться на кафедре, я некоторое время преподавал, но быстро понял, что академическая карьера не для меня: там ты вынужден рассказывать чужие истории, мне же хотелось рассказать свою. Я понимал, что профессии можно учиться лишь «в кузнице», на практике, и выбрал для себя не концептуальную и конкурсную, а коммерческую архитектуру с ее реальными заказами и постройками. В Москве я работал в нескольких иностранных строительных компаниях, и в каждой из них через короткое время возглавлял проектное подразделение. А когда заказчики стали выдвигать условие, чтобы их проектами занимался лично я, понял, что пора открывать свое бюро.
Сегодня у моего проектного бюро две мастерские, каждая с узкой специализацией — Лаборатория прогрессивного жилья, которая завоевывает архитектурные премии, и Мастерская по коммерческой недвижимости, в портфолио которой уже 19 торговых центров.
Каждый проект я сопровождаю с нуля: это первый контакт с клиентом и «профайлинг» – угадывание невербальных пожеланий, формирование идеологии проекта, разработка эскизов, работа над стилистикой и функционалом. Все время плотно работаю с ГАП-ом, которого сопровождает проектная команда. Мы ведем одновременно 4-5 крупных объектов на разных этапах, но для креатива и разнообразия я всегда беру несколько частных вилл, не более 3-4 в год.
Частный дом в премиальном сегменте как дорогой костюм — это «индивидуальный пошив», это вдумчивая индивидуальная работа с клиентом, его философией, мировоззрением, темпераментом, стилем жизни и привычкам его семьи.
Вообще правильные клиенты — основное в архитектуре, ведь, как известно, «нет великой архитектуры без великих заказчиков».
Конечно, как и в любой другой деятельности, в архитектуре срабатывает принцип 2%: не более 2% профессионалов становятся успешными. И здесь важен не только талант, но и везение. Можно заниматься архитектурой всю жизнь, но так ничего и не построить. А когда начинаешь строить, у тебя появляются референции: люди приходят уже на эти объекты с просьбой сделать нечто подобное для них.
Этим я и занимаюсь — выделяю клиентов, стиль жизни которых нравится мне, а им нравится современная архитектура. Мои заказчики — это люди в возрасте 35-45 лет, динамичные собственники бизнеса, созданного с нуля. Их не пугают панорамные окна: они не стесняются того, что заработали, им нечего скрывать. Они гедонисты, строят дом для себя и собственного удобства, не для других для показа. Они стремятся к комфортной жизни, четко знают, чего хотят, и часто строят уже третий, правильный дом. Их первый пришелся на постсоветское время, когда люди просто осваивали площадь, второй дом часто был классическим и, наконец, третий — современный, с удобными планировками и отличным естественным освещением.
О РАБОТЕ С ЗАКАЗЧИКОМ
Клиент не всегда умеет вербализовать свои желания и часто недоволен архитектором, даже звездой, только потому, что тот «не попадает», предлагает не то, что от него ждут. А люди просто не поняли друг друга. Поэтому ты как актер — перевоплощаешься в заказчика и пытаешься понять его потребности, угадать желания. В архитектуре очень важно — угадать, предвидеть, понять недосказанное. Это психология.
Но бывает и так — клиенты приносят пачку проектов: «Разные архитекторы для нас проектировали, но это не то, что хотелось бы». С такими клиентами и ты ничего не сделаешь, они не понимают до конца, чего конкретного хотят, и пока не договорятся между собой, внутри семьи, решения не найти.
Или начинают с просьбы: набросайте нам эскиз, и мы поймем, понравится нам или нет. От таких предложений нужно отказываться принципиально. Шедевры бесплатно не рождаются, хорошая архитектура появляется через 1,5-2 месяца командной работы на Эскизе.
За три дня можно лишь перепродать старые или чужие наработки, а это не украшает. Поэтому важна серьезность подхода: необходимо время, чтобы погрузиться в проект, изучить стиль жизни семьи, понять, что нужно именно этим людям, и вместе подкорректировать изначальные требования.
Иногда просят разработать три варианта. Это нонсенс, архаизм советских времен, когда три варианта, в отсутствие рыночных механизмов выбора, были единственным способом заставить креативить архитекторов проектных институтов. Сегодня это серьезный риск.
Представьте: у архитектора образованный вкус, у заказчика его может не быть, и он выберет вариант, где архитектор имитировал работу. Ведь архитектор разрабатывает с энтузиазмом только один вариант и верит только в один! Поэтому странно, когда заказчик хочет получить от человека с ярким профессиональным почерком разные стилистические решения, ведь именно на этот почерк он и пришел. Если нужны качественные варианты — организуется закрытий конкурс, приглашается несколько архитекторов, оплачивается их работа и наслаждается выбором.
Ваш архитектор, как и ваш врач — это люди, которых вы подпускаете к себе очень близко. Если вам нужно объяснять хирургу, как вас оперировать — вы попали не к хирургу. Если вам нужно объяснять архитектору, как спроектировать дом — вы попали не к профессионалу. Именно те дома, которые создаются по утвержденному заданию на проектирование, но без вмешательства клиента, и получают архитектурные премии. И именно об этих домах заказчики говорят: «Да, это то, что я хотел, и лучше, чем мог себе представить!». Значит, и «диагноз» был поставлен правильно, и желания были угаданы. Люди выбирают архитектора не по цене, они приходят на его архитектуру.
О СТРОИТЕЛЯХ КЛАССА «С»
Частный дом в элитном сегменте проектируется минимум 6-8 месяцев, но мы консультируем клиента и во время строительства, и после заселения на протяжении многих лет. Поэтому наши заказчики покупают не только альбом чертежей, но и пожизненное сервис-сопровождение. Это наш подход к делу, и люди его ценят. Вообще я болезненно отношусь к нашим проектам и всегда их защищаю, так же, как и интересы заказчика. Например, всегда говорю «нет», если строители пытаются убедить клиента что-то изменить и тем самым упростить себе задачу или больше заработать в ущерб качеству проекта. А когда есть претензии к качеству строительства, и исполнители ссылаются на низкую цену работ, я говорю: «Вы нигде не указали, что вы строители класса «С». Вас выбрали по цене, но по умолчанию вы должны быть строителями класса «А». Давайте все исправим». А вообще не бывает такого подробного проекта, по которому неквалифицированный человек мог бы построить дом.
Превосходный результат рождается в тандеме «хороший проект + хорошие строители».
Бывает, строятся дома с невероятными бюджетами, но где и по какому критерию заказчики находят исполнителей — не понятно. Нас вызывают на авторский надзор потому, что строители банально не умеют читать чертежи. Раскладывают перед нами листы и видно, что разворачивают их в первый раз. Ты читаешь проект как ребенку дошкольного возраста, на несколько дней обеспечиваешь их работой, и все повторяется снова.
Странная логика. Если вы хотите «Ауди», не собирайте ее на заводе, где производят недорогие машины. Для «Ауди» нужен высококлассный технолог, а затем — завод с определенным уровнем персонала, высокоточным оборудованием, качественными поставщиками и культурой производства. Чудес не бывает. Есть мировая практика: объявляется тендер, и самые дешевые компании тут же отсеиваются, их даже не рассматривают: если кто-то дешевле рынка, значит, у него проблемы. В сложные экономические периоды нужно уметь сопоставить амбиции и возможности и, может быть, построить меньший дом, но качественно. Какая польза от самообмана?
Для сравнения: в развитом мире комфорт — это 40 м² на человека. В Германии 90% домов площадью 160 м² и 200 м², если в семье трое детей или люди работают из дома, и им нужен кабинет. Бюджет на строительство и эксплуатацию такого дома понятны, под него быстро получают кредит.
И только очень богатые люди могут позволить себе 400-500 м² площади. Но если ты закладываешь дом в 1500 м², побеспокойся о качественном строительстве, и если денег недостаточно, уменьши размеры — комфорт не пострадает.
В той же Европе принято строить из долговечных материалов. Причина простая: это выгодно, это позволяет минимизировать дорогие эксплуатационные расходы. Дом из качественных материалов потребует ремонта не раньше чем через 15-20 лет. В России же каждую весну что-то перекрашивают, шпаклюют, обновляют. Хотя за те годы, что я здесь работаю, произошли огромные подвижки, и какой бы консервативной Россия вам не казалась, это очень динамичная страна. Здесь люди быстро привыкают к хорошему.
О СИТУАЦИЯХ, КОГДА ВЫИГРЫВАЮТ ВСЕ
Работа с частным заказчиком и с крупным застройщиком одинакова: ты должен понять его потребности. Если потребность клиента заработать деньги и создать правильный имидж (ни у кого нет цели не опозориться и обанкротиться, как бы странно люди себя не вели), ты должен ему помочь, а значит, разобраться, как работает и как зарабатывает деньги его бизнес, например, торговый центр, который ты ему строишь. Людей с комбинацией архитектурного и девелоперского образования в мире немного, их — единицы, поэтому я решил получить МВА по девелопменту торговых центров. Многие архитекторы не боятся брать любые заказы, но только имитируют здания — видят вершину айсберга, не понимая сути процесса. Я изучал финансовые модели девелопмента коммерческой недвижимости, оптимальный микс арендаторов, технологию, эксплуатационные риски, логику и психологию покупателя и прочее и сегодня активно использую эти знания: провожу аудит коммерческой недвижимости, концептуальных решений, предложенных другими архитекторами, и либо даю свои замечания, либо подтверждаю клиенту, что проект в пересмотре не нуждается.
Случается, ко мне приходят заказчики с предложением запроектировать поселок или торговый центр в каком-то конкретном месте, а я вижу, что участок выбран неудачно: поселок здесь продаваться не будет, или торговый центр окажется нерентабельным. Люди удивляются: «Странно, мы пришли предлагать вам работу, а вы говорите, что здесь строить нельзя».
Я уже многое знаю за пределами архитектуры и не могу проектировать то, во что сам не верю. Это ключевое. Оплатить деньгами можно только время, а энтузиазм купить нельзя, он бесценен. И если веры в проект нет, я не могу дать качественный продукт. Любой бизнес должен быть «win-win» или «win-win-win» — каждая из сторон должна выиграть.
И если ты как архитектор хочешь не просто рисовать или чертить, а хочешь выбирать работу, создавать ее, ты должен думать шире, должен выходить за рамки профессии и заниматься психологией, маркетингом, финансами. Ты должен понимать, как устроены бизнесы, с которыми ты работаешь.
Роль архитектора в том, чтобы сделать ситуацию выгодной для всех: чтобы в том же поселке покупатель получил качественно жилье и среду обитания, а архитектор и девелопер-застройщик получили и прибыль, и правильную репутацию. Но часто люди не хотят думать, и происходит подмена компетенции: заказчики принимают решения за архитекторов, архитекторы становятся неизбежным звеном-сервисом для строителей, а клиенты с готовностью покупают бракованный продукт и сразу же перестраивают его — устраняют брак. Это шокирует, но тем не менее: 90% загородной и городской недвижимости сегодня строится по проектам очень низкого качества и принимается с браком и недоделками. Это результат неразумной экономии на ключевых позициях. Но, к счастью, все больше девелоперов понимают, что стратегия бесконечного снижения себестоимости и конкуренция только ценой ведет в никуда.
О ПЕРСПЕКТИВАХ РЫНКА НЕДВИЖИМООСТИ
Перспектива по загородному рынку, на мой взгляд, это движение в сторону эконома — домов площадью в 160-200 м², таунхаузов с задним двориком площадью 50-100 м² и — многоквартирной малоэтажки. Мы разработали полную линейку таунхаузов: бизнес-класс с секцией в 140-160 м², комфорт-класс — 92-105 м², эконом — 82-85 м², но они сделаны в лучших традициях стран, для которых такое жилье типично, это Британия, Голландия и Дания. Там лужаечка часто небольшая, всего 30-50 м², а в Москве это 2-4 сотки, что уже переходит в нишу небольшого загородного дома, и смысл теряется: на таком участке лучше иметь дом на одну семью и жить без соседей.
А что касается качественных многосемейных малоэтажных домов в 3-4 этажа, то эта ниша абсолютно пустая. Когда появятся такие предложения, они заберут бизнес-минус-класс — это люди в возрасте 40+ лет, дети которых учатся в городе. Родители оставляют им городские квартиры, а сами переезжают за город. В таких домах квартиры будут иметь просторную гостиную, спальню и небольшие, в 7-10 м², гостевые-детские. Они будут дешевле, чем таунхауз, но дороже, чем квартиры в высотном доме. Логика: «меняем расстояние за квадратные метры». Я думаю, это хорошая альтернатива — жить в квартире за городом, в 3-х этажном доме с подземным паркингом на 2 машины, хорошей планировкой, панорамными окнами и балконами. Зеленая благоустроенная территория застройки невысокой плотности компенсирует индивидуальные участки.
У меня недостаточно денег на дом — я покупаю таунхауз, недостаточно на таунхауз — покупаю квартиру в таком малоэтажном доме. Словом, на мой взгляд, рынок будет развиваться именно в этом направлении — небольшие, продуманные, эргономичные, качественные и разумно организованные дома. Разбрасываться деньгами уже никогда не будет модно.
Перспектива по элитному сегменту — все более качественная реализация, здесь также заметен прогресс. Традиции индивидуального домостроения были прерваны в России в советский период, здесь строили ракеты и заводы, но не загородные дома. Поэтому с 1990-х годов все пришлось изобретать заново. Архитектура, с которой пришли на рынок мы — а это архитектура функционализма — пятнадцать лет назад была экзотикой: сначала ты расставляешь мебель, учитываешь зону обслуживания, проходы и получаешь помещения оптимальной формы и оптимальных пропорций. Затем комбинируешь помещения, определяешься с расстановкой конструктивных элементов и получаешь форму здание, а она диктует фасад.
Российская архитектура с ее сборным модульным строительством в Европе считается школой формализма, и она действительно формальна: планировки не продуманы, много «слепых» зон и площадей, использующихся нерационально. Зато особое внимание уделено фасаду: декор, подсветка — красиво!
Только жить не всегда удобно и уж точно — не рационально. Но сегодня все уравновешивается, появляется все больше бюро, способных создавать качественный продукт мирового уровня.
О КАЧЕСТВЕ, КЛИМАТЕ И МЕНТАЛЬНОСТИ
Вообще вопросы качества сегодня первоочередные. Например, сейчас почти невозможно купить качественную вторичную недвижимость, даже под реконструкцию. Постсоветский дом в той же Барвихе уже никто не купит, так как прекрасно понимает, что это стоимость земли, а в нагрузку — стоимость сноса самого дома. То же и с квартирами. Должно пройти еще минимум двадцать лет, пока сформируется рынок качественной вторички. То, что происходило в загородной недвижимости в кризис 2008 года, сейчас происходит в городской: все, что строилось ранее, нерационально и неадекватно стоимости, начиная планировкой и заканчивая отделкой, вернее, ее отсутствием.
В той же Европе квартиры без отделки не продают, разве что в элитном сегменте. В сегментах эконом, комфорт и бизнес предлагают квартиры с идеально ровными белыми стенами и потолками, качественными паркетом и плиткой. Люди практически не переделывают их, завозят мебель, устанавливают светильники и живут в этих белах стенах. Это новая эстетика, и она приходит в Россию.
Но на сегодняшнем рынке много квази-продукта, созданного по принципу «быстрее сдаем и перекладываем затраты на покупателя». И человек живет иллюзией, что купил что-то стоящее, выплачивает ипотеку и одновременно делает ремонт, а в санузле у него развернуться негде, негде поставить стиральную машину. Теперь же будут востребованы достроенные дома и квартиры с отделкой, а значит, застройщику нужно открыть дверь и продемонстрировать готовый продукт, где каждый недочет сразу бросится в глаза. Поэтому приходит наше время, время архитекторов, которые, в первую очередь, опираются на эргономику.
Когда я приехал в Россию, меня удивляли три вещи.
- Первое: отсутствие открытых кафе — люди сидели под пластиковыми шатрами с надписью «Балтика» и на вопрос «почему так?» отвечали, что в этом климате открытые площадки не нужны, слишком короткое лето. В 2016 году в Москве открыли 2000 летних веранд и, несмотря на кризис, все они рентабельны.
- Второе: практически никто не пользовался велосипедами. Ответ был тем же — неподходящий климат. Но прошло 15 лет, и велосипед стал стилем жизни.
- Третье: балкон, вернее, хранилище для всякого старья, иначе его не использовали. В Финляндии, например, со значительно более суровым климатом, люди проводят значительную часть жизни на просторных балконах с панорамным остеклением— пьют чай, читают, наблюдают за жизнью во дворах. В связи с этим, кстати, там даже снизился уровень преступности: все под контролем жильцов.
Поэтому проблема не в климате, проблема в мышлении.
Например, гостиная. В западном мире гостиные большие и проходные, в них не спят. Спят в маленьких спальнях, смежных с гостиной. В России в гостиных спят, но не потому, что это кому-то нравится, а потому, что кредиты на квартиры не всем доступны. Если в советское время квартиры получали от государства, и о рациональной планировке никто особо не задумывался, то теперь квартиры покупают, и планировка становится важнейшим критерием в выборе жилья.
Потому мы изучаем лучший мировой опыт современного жилья, локализуем его, адаптируем к климату, ментальности, к доступным строительным технологиям и предлагаем постепенные улучшения. Мы разработали уже шесть жилых комплексов с уникальными, по настоящему эргономичными планировочными решениями, и постепенно выводим их на рынок.
О ВНУТРЕННЕМ РАВНОВЕСИИ, ИНТЕРЬЕРЕ И ЭКСТЕРЬЕРЕ
Практикуя и путешествуя, подмечаешь много любопытного. Люди, которые покупают квартиры в центре Парижа, сохраняют интерьеры наполеоновских времен. Что-то обновить в них считается дурным тоном: потертости, сколы или поскрипывающий паркет — все это «luxury imperfection».
Богатые европейские дома обставляют разностильной, но со вкусом подобранной мебелью: этот шкаф достался от бабушки, кресло привез папа, а стол купил ты. Конечно, часто это легенда, но она позволяет владельцам выглядеть потомственными богачами, «old money». И лучшие дизайнеры мира работают в этом ключе.
В это же время блистающие новизной коллекции уходят на рынок развивающихся стран, туда, где нужно показать себя. От Восточной Европы до стран Персидского залива — в домах нового среднего класса или новой элиты — везде приветствуются только новое. Потому что первый дом или квартира должны быть «вау»! Детская – как магазин игрушек, кухня – как шоу-рум магазина.
Со следующим домом или квартирой стиль успокаивается, ты подсознательно приходишь к аmerican beige-style или к палитре Арт-Деко, а значит, возвращаешься к себе и строишь уже для себя.
Мне, например, нравится как выглядит старое седое дерево. В этом есть своя эстетика. Нравится патинированный камень или кирпич. Но не все заказчики пока это воспринимают, или воспринимают, но на фасаде чужого дома. А когда дерево начинает седеть на их фасаде, тут же «подновляют» его, перекрашивают.
Но русские восприимчивы, и дома с патинированной отделкой начинают появляться и здесь. Мы постепенно достигаем равновесия.
Готовые проекты Саши Лукича вы можете найти на нашем сайте или связаться для заказа индивидуального проекта +7 (495) 215-15-67 или 8 (800) 500-09-82.
Проект трехъэтажного дома «Биарриц-6»
 |
Площадь дома 762 кв.м.
Этажность: 3 этажа
Количество спален: 8
Количество санузлов: 6
|
Проект трехъэтажного дома «Лион-5»
 |
Площадь дома 9562 кв.м.
Этажность: 3 этажа
Количество спален: 8
Количество санузлов: 7
|
Проект двухэтажного дома «Мон-Шале»
 |
Площадь дома 646 кв.м.
Этажность: 2 этажа
Количество спален: 5
Количество санузлов: 5
|
