22 апреля в отеле «Сретенский» прошла конференция «Загородный рынок: как жить, а не выживать». Организатором мероприятия выступила НП «Гильдия управляющих и девелоперов».
В первой части конференции, посвященной девелопменту загородных проектов, генеральный директор Proekty.ru, выступил с докладом на тему "Эффективность: возможности сокращения стоимости эксплуатации для покупателя. Реализованные примеры".
Тема сокращения эксплуатационных затрат является очень актуальной в связи с постоянным ростом цен на энергоносители. В своем докладе эксперт приводит возможные пути снижения эксплуатационных расходов за счет использования возобновляемых источников энергии и перехода на геотермальное отопление дома.
Прежде всего, необходимо ознакомиться с группами существующих затрат и выявить пути их минимизации. Выделяются две группы затрат: постоянные и переменные.
К постоянным относятся:
- общепоселковые затраты, включающие в себя: обслуживание дорог, вывоз мусора, охрану, уборку территории, обслуживание магистральных коммуникаций (их капитальный и периодический ремонт)
- уборка собственной территории и дома (при условии, что в дом для этих нужд по найму приглашается семья или один человек). В эту группу затрат входит не только уборка своей территории, но и уход за газоном и насаждениями летом, уборка снега, контроль работы оборудования котельной круглогодично и прочие мелкие бытовые нужды.
Стоит обратить внимание на то, что в Московском регионе наблюдаются разные варианты начислений общепоселковых расходов:
- Фиксированная оплата - все расходы делятся на домовладение или на количество участков, т.е. с каждого собственника взимается одинаковая плата за общепоселковое обслуживание.
- Более распространенный вариант – индивидуальный расчет для собственника, зависит или от площади участка (в некоторых случаях даже расположение участка влияет на сумму счета), или же встречается схема расчета в зависимости от площади дома собственника.
- Отдельного внимания заслуживают поселки (с участками без подряда, например), в которых общепоселковые платежи не взимаются до сдачи поселка или же начисляются частично до ввода в эксплуатацию, например, на сумму в 2 раза ниже обычной.
Чаще всего встречается вариант взимания платы, зависящей от площади дома. В среднем, такие расходы составляют 9 000 – 12 000 руб. для дома площадью 200 м.кв. Ставка, соответственно, 1,5-2 долл./м.кв.
На этапе выбора участка в поселке или при покупке уже готового загородного дома, стоит сразу обратить внимание на данную группу затрат. С самого начала покупатель должен прогнозировать возможные расходы на эксплуатацию посредством учета расположения и площади участка, а также площади будущего дома, в случаях, если общепоселковые расходы не фиксированы.
Ко второй группе затрат относятся переменные затраты, включающие в себя оплату по счетчикам за газ, электричество, воду. Далее на примере конкретного дома все эксплуатационные затраты будут рассмотрены более подробно.
В качестве примера рассматривается дом площадью 300 м.кв., который находится в 30-км зоне на западе от МКАД. Это двухэтажный дом, построенный из современных материалов, в данном случае из пенобетона с утеплителем. Дом соответствует сегодняшним нормам по теплосбережению.
Общепоселковые затраты в данном случае составляют 15 000 руб. в месяц - стандартный набор поселковых услуг.
Далее идут затраты на электричество. Поскольку в доме нет кондиционеров и нет энергоемкого оборудования бассейна, затраты на электричество круглогодично сравнительно небольшие и составляют 3000-4000 руб./месяц.
Следом идут расходы по счетчикам на газ: летом - меньше, около 500-600 руб./мес., зимой, соответственно, больше - 3000-4000 руб.
Исходя из длительности зимнего сезона в 5 месяцев, можно рассчитать среднегодовые расходы для данного дома - 1600 руб./мес.
Далее идут расходы на воду и канализацию. Они сопоставимы, и равны в сумме 1800 руб./мес. или по 900 руб. за каждую статью расходов.
Последней статьей идут слаботочные системы, в первую очередь, Интернет. Не во всех поселках есть качественный и быстрый интернет, как правило, сегодня за поселковый коммерческий интернет провайдеру нужно заплатить около 2 000 руб.
Все приведенные выше расходы составляют необходимый современный минимум для загородной жизни.
В данный подсчет не было включено содержание помощника по дому - около 20 000 - 30 000 руб., водителя – 40 000 руб., дополнительная охранная сигнализация - 2 000 - 5 000 руб. Также стоить приплюсовать дополнительные расходы на машину в связи с увеличением пробега в среднем по году, если брать все расходы, то они составят в среднем 10 руб/км. При большем пробеге в среднем на 60 км/день, дополнительные затраты составят около 300 000 руб./год или 12 000 руб./мес. Пользоваться электричкой, конечно, дешевле - 2000 – 3000 руб./мес., но не всегда удобно.
Расходами на воду, канализацию, интернет и прочими расходами мы научились как-то управлять, то с расходами на поддержание тепла в доме, еще остается много вопросов.
В представленном сравнении систем отопления выбор, очевидно, падает на магистральный газ. Проведем сравнение затрат, которые несут потребители в сравнении с другими источниками.
Сравнительно дорогими были и остаются системы, основанные на жидкотопливных котлах и электрические котлы. Расходы с их использованием составляют более 60 000 руб., что приблизительно 65 т.р. для электрических котлов и 81 т.р. для жидкотопливного котла.
Безусловно, на сегодняшний день самым выгодным остается использование природного газа. Расходы для сопоставимого 300 метрового дома составят около 19 000 руб./год. Чуть более затратными на настоящий момент, примерно на 20-30 %, будут расходы по использованию системы с тепловым насосом - 25 т.р./год.
Представленные выше диаграммы изменения тарифов за 2011-2013 г.г. однозначно демонстрируют тенденцию к удорожанию тарифов на основные энергоносители за последние годы. Если мы возьмем статистику за последние десятилетие, то окажется что тарифы на электричество и газ росли опережающими темпами по сравнению с инфляцией за тот же период. Инфляция только падала за этот же период, например с 9 % в 2009-2010 годах, до 6% в 2011-2012 годах.
Динамика изменения тарифов по годам на газ и электроэнергию отчетливо демонстрирует это несоответствие. Идет постоянное удорожание, пропорционально чему с каждым годом набирает актуальность поиск альтернативных источников энергии.
Вместе с тем, требования на подключение газа с каждым годом ужесточаются. По крайней мере, обратного процесса по упрощению точно не происходит, не появляется оснований для снижения тарифов на подключение, на выкуп присоединяемой мощности, на проектирование и т.д.
Таким образом, сегодняшний рынок и существующие на нем монополии, а также прогноз цен на энергоносители вынуждают лишний раз задуматься об альтернативах газу и о снижении затрат на отопление дома.
Существует два направления сокращения стоимости эксплуатации дома, а именно затрат на его отопление:
- Особенно любимые в Западной Европе пассивные дома
На этапе проектирования и строительства применяются материалы, которые позволяют достичь если не максимально возможных, то максимально разумных показателей теплоизоляции дома за счет применения высокоэффективных утеплителей для фундаментов, стен и крыш в доме, а также за счет энергоэффективных окон и дверей. Сюда входит применение всех энергоэффективных материалов, начиная с увеличения толщины кладки стены, например, до 51 см. с встроенным утеплителем, заканчивая системами автоматизации и управления разумным расходованием электричества, газа и воды. - Активные дома
Такие дома являются самодостаточными, сами генерируют электроэнергию за счет энергии солнца, воды или ветра, за счет тепловых насосов централизованно обеспечивают тепло в доме. Естественно, такие дома конструктивно тоже являются теплыми и энергоэффективными. Но для Московского региона этот вопрос пока не стоит так остро, поскольку пользоваться альтернативными источниками энергии непосредственно для производства электричества пока не всем по карману.
Таким образом, если мы рассмотрим разные виды альтернативных источников, то ветряные, солнечные и гидроэнергетические источники для Московского региона представляют меньший интерес, в отличии от геотермальных.
В настоящее время компания Proekty.ru проводит эксперимент по использованию теплового насоса для обогрева дома.
Геотермальному тепловому насосу для работы требуется лишь электричество, не нужно закупать дорогостоящее топливо, решать вопросы его хранения и поставок.
Системы геотермального отопления имеют круглогодичные стабильные характеристики и не зависят от внешних погодных условий. Для отопления 300 м.кв. дома 17 кВт насос затратит всего 5кВт электроэнергии в час при работе всего 12 часов в сутки. Такие насосы работоспособны в среднем 50 лет, а компрессор 30 лет. Теплонасос абсолютно взрыво- и пожаробезопасен, не выделяет вредных веществ. Данное оборудование возможно использовать и для обогрева и для охлаждения дома.
Если сравнивать затраты на подключение газа в дом, то в среднем в Московском регионе это занимает минимум 3 месяца и до 9 месяцев в обычных условиях, и стоит 500 – 600 т.руб. Прибавим монтаж системы отопления в доме - еще 4-5 т.р./на 1 м.кв. отапливаемой площади.
Итого с газом все расходы составят для дома 300 м.кв. = 2 000 000 руб.
Система с геотермальным теплым насосом монтируется за 1-2 недели, и монтаж всей системы будет стоить 1 – 1,2 млн.руб.
Такие системы будут занимать прочные позиции на рынке, особенно на рынке малоэтажного строительства, где каждый частный инвестор или собственник земли задумывается об эффективности не только своих сегодняшних вложений, но и последующей стоимости эксплуатации.
