http://www.metrinfo.ru/
Осенью Госдума РФ приняла ряд поправок к Налоговому кодексу. Одна из них прямо касается рынка недвижимости: увеличена сумма имущественного налогового вычета, предоставляемого при приобретении квартиры или строительстве дома. Раньше из-под налогообложения можно было вывести сумму до 1 млн. руб., теперь – до 2 млн. Поправка вступила действие с 1 января 2008 года. Нет, это не опечатка – именно задним числом, с начала уходящего года. Что значат все эти решения для рынка недвижимости и его участников – на эти и другие вопросы искал ответы корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Что это за вычет?
Для начала, как водится, к законам. Интересующей нас теме, говорит Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента компании МИАН, посвящен п. 2 ст. 220 Налогового кодекса (НК). В нем говорится, что имущественный вычет предоставляется «в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов».
Но при этом имеется «верхний ограничитель» - как уже говорилось, прежде был один миллион, теперь – два. Иными словами, если гражданин фактически истратил 800 тысяч руб. – из-под налогов выводится только эта сумма, не больше. 1,5 млн. – тоже все эти деньги. А если траты оказались 5 млн., 10 (вполне актуальные для московского рынка недвижимости цифры, не правда ли?), то размер вычета будет только в 2 млн.
О налоговом вычете написано уже много раз, в том числе и нашим журналом: «Россияне! Верните себе налоговый вычет, и спите спокойно». Поэтому повторяться не будем, напомним лишь три самых существенных момента:
- Указанные суммы – не размер возвращенных налогов, а сумма, выводимая из-под налогообложения. Поскольку ставка, по которой платит налоги большинство наших граждан – 13%, размер фактической экономии составляет 130 тысяч (по-старому) и 260 тысяч (по-новому) рублей. Правда, напоминает Константин Лещун, начальник юридического отдела компании «Ажур-Аудит», еще можно получить вычет на проценты, уплачиваемые по ипотечным кредитам.
- Данная льгота дается человеку только один раз в жизни – на вторую и последующие приобретенные квартиры ничего подобного не полагается.
- Налоговый вычет можно «вычерпывать» сколь угодно долго. Если в нынешнем году вы заработали всего 400 тыс. руб. – не беда, оставшиеся 1,6 млн. перейдут на следующий. Там снова 400 тысяч? 1,2 млн. отправятся дальше. И так до тех пор, пока вы не сумеете воспользоваться всем вычетом, никаких временнЫх ограничений законодательство не делает.
Два пишем, семь на ум пошло
Звезды, как известно, зажигаются потому, что это кому-нибудь нужно. Устроенное властями налоговое послабление – тоже, очевидно, преследовало какие-то цели. «На мой взгляд, это решение продиктовано сегодняшними реалиями жизни, - говорит Хая Плещицкая (МИАН). – С момента, когда была установлена величина налогового вычета в 1 млн. руб., прошло несколько лет, в течение которых цены на недвижимость выросли в разы. Кроме того, в условиях кризиса можно расценивать данный шаг государства как одну из мер поддержки граждан».
Впрочем, были еще и комментарии «на условиях анонимности» - куда более критические. Упоминался популизм: недаром все сообщения о данном решении Госдумы начинались с обязательного захода о том, что принято оно «Единой Россией», да еще и по личному настоянию Страшно-упомянуть-кого. Второе очевидное желание – «поддомкратить» рынок недвижимости. Сегодня он, как известно, пребывает не в лучшей форме, продажи – особенно новостроек – затормозились. Так что любые меры, стимулирующие спрос, оказались бы очень кстати.
Не стоит забывать и о третьей составляющей – самой сокровенной. Власти очень озабочены «непрозрачностью» денежных взаимоотношений и все время мечтают вытащить финансы граждан и частных компаний на свет божий. Налоговый вычет – как раз в этом русле: привлеченные «морковкой» льготы, люди расскажут все о своих деньгах, а потом их можно будет обложить налогами – по другим статьям НК, другим основаниям.
Не исключен и такой вариант, когда сотрудник, получающий значительную (на квартиру хватило!), но «серую» зарплату, решит получить льготу и по недомыслию расскажет фискалам лишнего о своем работодателе. А если удается выявить нарушения фирмы – это, как правило, приносит бюджету куда более значительные суммы, чем какой-то налоговый вычет частному лицу.
Об итогах, которых нет
Дареному коню, понятно, в зубы не смотрят, но пока никакого воздействия на рынок указанной новации не заметно. Налоговые инспекции не осаждают толпы желающих получить вычет по новым правилам, никто особенно не обращается в специализированные юридические компании, разъясняющие гражданам тонкости фискального законодательства и правила общения с соответствующими государственными органами.
«Можно сказать, что рынок этих изменений просто не заметил, - считает Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ». – Те, кто имел такую возможность, и раньше обращались за вычетом: ведь и 130 тысяч рублей, что называется, на дороге не валяются, их стоит получить. А тем, кто о льготе не знает или по тем или иным причинам использовать ее не хочет, «прибавка» в менее чем $5000 вряд ли покажется столь существенной, чтобы изменить свое решение».
И, тем более, не приходится говорить о благоприятном воздействии на покупательскую активность: на рынке кризис, и вряд ли найдется человек, который изначально отложил приобретение недвижимости, а потом вдруг передумал и купил – и все из-за поправки в п. 2 ст. 220 НК РФ!
Кстати, поскольку изменения вводятся задним числом, возникает вопрос: что делать с теми, кто уже использовал в 2008 году право на налоговый вычет – на 1 млн. руб.? Им накинут еще миллион или скажут, что они свою льготу уже использовали – ваш поезд ушел? Пока на этот вопрос ответа нет. «С большой долей уверенности можно предположить, что этим гражданам будет предоставлена возможность получить вычет еще на 1 млн. руб., - надеется Хая Плещицкая (МИАН). – Однако окончательно снять неопределенность могут лишь разъяснения Минфина и Федеральной налоговой службы по этим вопросам».
Каких налоговых льгот ждет рынок
Названные поправки в НК, как уже говорилось, вряд ли интересны сами по себе – хотя бы в свете существующих на рынке цен на недвижимость. За всю Одессу (т.е. Россию) не скажу, по причине того, что она, как известно, очень велика, но в Москве с ее ценами «высвобождение» в 2 млн. руб. выглядит бледно. Гораздо интереснее, что государство вообще обратило внимание на рынок недвижимости и признало, что с налогообложением его участников не все в порядке. Если последуют дальнейшие меры – это будет, как говорил Маугли, «хорошая охота».
В частности, эксперты дружно советуют обратить внимание на ту же ст. 220 НК, но уже п. 1. Там говорится, что человек, продающий недвижимость и владеющий ею менее трех лет, имеет право вывести из-под налогообложения только 1 млн. руб., а все остальное облагается по ставке 13%. Изначально мера принималась для борьбы с квартирными спекулянтами, но «под раздачу» попали, например, те, кто получил жилплощадь по наследству. А что им делать: держать объект в собственности три года, расплачиваясь по нынешним немаленьким тарифам ЖКХ? В итоге происходит то, что описано тысячи раз: в договоре купли-продажи пишется сумма в 990 тыс. руб., а за сколько на самом деле продана квартира – знают только участники сделки.
«Фактически государство само загоняет огромное количество собственных граждан (заметим, изначально вполне законопослушных) «в тень», провоцирует их на нарушение закона, - комментирует ситуацию Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость». – В итоге граждане сталкиваются со всеми «прелестями» черного рынка: например, если сделка расторгается, несостоявшемуся покупателю должно быть возвращено только то, что записано в бумагах».
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
В налоговой сфере дел еще много. Но не будем несправедливыми: за последние пять лет государство еще как минимум дважды принимало решения, существенно уменьшающие налоговый пресс на участников рынка недвижимости (см. исследование рынка недвижимости). Был полностью отменен налог на наследование (учитывая стоимость квартир, даже «по БТИ», это очень серьезное послабление), а также сокращен срок в уже упоминавшемся п. 1 ст. 200 НК – прежде он был пять лет. Хорошо бы и дальше продолжать в таком духе.
